د. شادي الزيات يكتب : ما وراء حساب الضمان.. هل تحتاج العقارات المصرية إلى حماية الأموال أم إنقاذ نموذج التمويل؟

قد يبدو حساب الضمان، للوهلة الأولى، أحد الحلول المنطقية لضبط السوق العقاري المصري؛ فبدلًا من أن تتحرك أموال المشترين داخل حسابات الشركة بصورة قد تسمح باستخدامها في تمويل مشروعات أخرى، يصبح لكل مشروع حساب مستقل، وتخضع حركة الأموال لقواعد تضمن توجيهها إلى الأغراض التي جُمعت من أجلها. لكن خلف هذه الفكرة التنظيمية سؤالًا اقتصاديًا أكثر عمقًا: ماذا لو كانت المشكلة الحقيقية لا تتعلق فقط بالمكان الذي تُحفظ فيه أموال العملاء، بل بالطريقة التي صُممت بها المنظومة التمويلية للمشروع منذ البداية؟

إن حماية أموال المشتري ضرورة لا خلاف عليها، لكن الحماية الأكثر استدامة لا تتحقق بمجرد فصل الأموال عن الحسابات الأخرى، وإنما بوجود مشروع يمتلك القدرة المالية والفنية على الوصول إلى خط النهاية. فالمشتري لا يدفع أقساطه من أجل الاحتفاظ بها داخل حساب مصرفي، وإنما من أجل الحصول على وحدة عقارية في موعد محدد، وفق مواصفات والتزامات تعاقدية واضحة. ومن ثم، فإن نجاح أي إصلاح تنظيمي يجب أن يُقاس بقدرته على حماية المال، وضمان استمرارية التنفيذ، وتقليل احتمالات التعثر، وليس فقط بقدرته على ضبط حركة الأموال بعد تحصيلها.

وهنا تظهر الفجوة بين منطق الرقابة المالية ومنطق اقتصاديات التطوير العقاري. الأول يسأل: كيف نضمن عدم استخدام أموال مشروع في غير الغرض المخصص لها؟ أما الثاني فيطرح سؤالًا أكثر صعوبة: كيف نضمن أن تكون الأموال المخصصة للمشروع كافية بالفعل لإنجازه، وأن يمتلك المشروع القدرة على مواجهة تقلبات التكلفة وتغيرات الطلب وتباطؤ التحصيل، من دون أن تتوقف أعماله أو تتآكل حقوق العملاء؟

الفرق بين السؤالين هو الفرق بين إدارة الأموال وإدارة المخاطر.

المشروع العقاري لا يبدأ بالبيع.. بل بمعادلة تمويل قابلة للاستمرار

تقوم صناعة التطوير العقاري على دورة اقتصادية طويلة، تتداخل فيها تكلفة الأرض والمرافق والتصميم والتراخيص والإنشاء والتسويق والتمويل والتسليم. وفي كثير من الحالات، لا تتوزع هذه التكلفة بالتساوي على سنوات التنفيذ، بل تتركز بعض الالتزامات في مراحل مبكرة، بينما تتدفق الإيرادات من العملاء على فترات ممتدة.

هذه الفجوة الزمنية بين الإنفاق والتحصيل هي إحدى أكثر النقاط حساسية في النموذج التمويلي للتطوير العقاري. فالشركة قد تبيع عددًا كبيرًا من الوحدات، لكن الجزء المحصل فعليًا من قيمة هذه التعاقدات قد لا يكفي وحده لتمويل الالتزامات المستحقة في المرحلة الحالية. وقد تمتلك الشركة أصولًا عقارية وأراضي ذات قيمة مرتفعة، لكنها لا تمتلك السيولة اللازمة لسداد مستحقات المقاولين أو تمويل الأعمال المطلوبة لاستكمال المشروع.

لذلك، فإن قوة المبيعات لا تعني بالضرورة قوة المركز المالي، كما أن ارتفاع القيمة السوقية للأصول لا يعني توافر النقد اللازم للتنفيذ. فهناك فارق بين قيمة التعاقدات، والتحصيل النقدي، والتدفقات المتاحة، والربحية المتوقعة، والقدرة الفعلية على الوفاء بالالتزامات في مواعيدها.

وتزداد أهمية هذا التمييز عندما يتعرض السوق لتغيرات اقتصادية تؤثر في أسعار مواد البناء وتكلفة التمويل والقدرة الشرائية. فالمشروع الذي بُنيت حساباته على افتراضات مستقرة قد يواجه فجوة تمويلية إذا ارتفعت تكلفته الفعلية، أو تباطأت المبيعات، أو تأخر تحصيل الأقساط، أو تراجعت قدرة العملاء على الالتزام بجداول السداد.

وفي هذه الحالة، لن يكون وجود حساب ضمان كافيًا وحده لسد الفجوة؛ لأن الحساب ينظم الأموال المتاحة، لكنه لا يعوض تلقائيًا النقص في الموارد المالية. وإذا كانت المعادلة الاقتصادية للمشروع غير متوازنة منذ البداية، فإن الفصل المالي قد يكشف هذا الاختلال مبكرًا، لكنه لن يصححه دون أدوات إضافية.

حساب الضمان يعالج انضباط الأموال.. فمن يعالج كفاية التمويل؟

تكمن أهمية حساب الضمان في قدرته على الحد من الخلط بين التدفقات النقدية للمشروعات، وتعزيز الشفافية، وتقييد استخدام أموال العملاء في أغراض لا ترتبط بالمشروع الذي تعاقدوا عليه. لكن هذه الوظائف، على أهميتها، لا تجيب عن سؤال كفاية التمويل.

لنفترض أن مشروعًا عقاريًا يمتلك حسابًا مستقلًا، وأن جميع الأقساط المحصلة تُودع فيه، ولا يُسمح بصرفها إلا وفق قواعد محددة. إذا ارتفعت تكلفة الإنشاءات بصورة تتجاوز المخصصات المتوقعة، بينما جاءت المبيعات أقل من المستهدف، فقد يصبح الرصيد المتاح غير كافٍ لتمويل الأعمال المتبقية.

هنا يكون النظام قد نجح في حماية الأموال من الاستخدام غير المخصص، لكنه يظل أمام تحدٍ آخر: كيف يُستكمل المشروع؟

هل يقدم المطور تمويلًا إضافيًا من حقوق الملكية؟ هل يتدخل بنك بتمويل مرتبط بالتقدم الإنشائي؟ هل يدخل مستثمر استراتيجي كشريك؟ هل يعاد ترتيب مراحل التنفيذ بما يحافظ على حقوق العملاء؟ أم أن المشروع يظل متوقفًا لأن الأموال الموجودة في حسابه لا تكفي، ولا توجد آلية سريعة لتوفير التمويل المكمل؟

هذه ليست أسئلة هامشية، وإنما تمثل جوهر الإصلاح الذي يحتاج إليه السوق. فحساب الضمان قد يمنع انتقال الأزمة من مشروع إلى آخر، لكنه لا يقدم وحده بديلًا عن نموذج التمويل الذي كان يسمح بتبادل السيولة بين المشروعات.

ومن ثم، فإن الإصلاح المتكامل يجب أن يجمع بين الفصل المالي والانضباط التمويلي، بحيث يكون لكل مشروع حساب مستقل، وخطة تمويل واقعية، وتقدير موثق للتكلفة المتبقية، ومصادر محددة لتغطية الفجوات المحتملة، وآلية للتدخل المبكر إذا بدأت المؤشرات في الانحراف عن المسار المعتمد.

من تمويل المبيعات إلى تمويل القدرة على التسليم

من أبرز التحديات التي تواجه صناعة التطوير العقاري أن بعض القرارات الاستثمارية قد تُبنى على قوة المبيعات المتوقعة أكثر مما تُبنى على اختبار قدرة المشروع على الاستمرار في الظروف غير المواتية.

فإذا كانت جدوى المشروع تعتمد على استمرار المبيعات بالمعدلات نفسها، واستقرار تكلفة الإنشاء، وانتظام التحصيل، فإن أي تغير جوهري في أحد هذه الافتراضات قد يضغط على قدرته التمويلية. أما النموذج الأكثر صلابة، فهو الذي يختبر المشروع قبل إطلاقه وفق سيناريوهات متعددة، تشمل تباطؤ المبيعات، وارتفاع التكلفة، وتأخر التحصيل، وزيادة تكلفة التمويل، مع تحديد الإجراءات التي يمكن اتخاذها عند تحقق أي من هذه السيناريوهات.

وهذا يقتضي الانتقال من تقييم المشروع وفق حجم المبيعات المستهدف إلى تقييمه وفق قدرته على استكمال التزاماته. فالمؤشر الأكثر أهمية ليس عدد الوحدات التي جرى التعاقد عليها فقط، وإنما مدى التوافق بين التدفقات النقدية المتوقعة، والالتزامات المستحقة، والتكلفة المتبقية حتى التسليم.

ولا يعني ذلك إلغاء البيع على الخارطة أو الحد من دوره في تمويل التطوير العقاري؛ فالبيع المسبق يمكن أن يكون أداة اقتصادية فعالة إذا جرى توظيفه ضمن هيكل تمويلي متوازن. لكن الخطورة تظهر عندما يتحول البيع من وسيلة لتمويل مشروع مدروس إلى شرط أساسي لاستمرار مشروع لم تُختبر قدرته على الصمود في حالة تباطؤ الطلب.

إن السوق الأكثر نضجًا ليس السوق الذي يتوقف فيه المطور عن البيع قبل الإنشاء، بل السوق الذي لا يبدأ فيه مشروع جديد من دون وجود تصور واقعي لكيفية تمويله وتنفيذه وتسليمه.

التمويل البديل.. الحلقة التي لا ينبغي أن يغفلها الإصلاح

إذا كان حساب الضمان سيحد من قدرة الشركات على استخدام السيولة بين المشروعات، فإن نجاحه يتطلب تطوير أدوات تمويل تستطيع تعويض هذا التغيير بصورة قانونية ومنضبطة.

فمن غير المنطقي أن نطالب المطور بالفصل المالي الكامل، ثم نتركه يواجه احتياجات التمويل الإضافي من دون سوق تمويل قادرة على الاستجابة. ومن غير المتوازن أيضًا أن يتحمل المشتري وحده مخاطر مشروع يعتمد على التحصيل المستقبلي، بينما لا تتوافر للمطور أدوات مناسبة لتغطية الفجوات التي يمكن توقعها أو علاجها.

وهنا تبرز أهمية تطوير التمويل المصرفي المرتبط بالتقدم الإنشائي، بحيث يُقيّم المشروع على أساس جدواه وتدفقاته النقدية وتكلفته المتبقية، لا على أساس الضمانات العقارية وحدها. ويمكن أيضًا توسيع فرص الشراكات الاستثمارية، وتمويل حقوق الملكية، ودخول مستثمرين مؤسسيين في المشروعات القابلة للاستمرار، إلى جانب أدوات أخرى تتوافق مع الإطار القانوني والتنظيمي المصري.

والفكرة ليست أن تتحمل البنوك مخاطر التطوير كافة، أو أن يحصل كل مشروع على تمويل بصرف النظر عن جدواه، وإنما أن تتوافر آلية مهنية للتمييز بين مشروع لديه فجوة تمويلية مؤقتة ويمكن استكماله اقتصاديًا، ومشروع لا يملك أساسًا ماليًا متوازنًا.

في الحالة الأولى، قد يؤدي التمويل المرحلي المنضبط إلى حماية أموال العملاء والحفاظ على قيمة الأصول وتقليل تكلفة التعثر. أما في الحالة الثانية، فإن ضخ أموال جديدة من دون إعادة هيكلة حقيقية قد يؤجل المشكلة ويزيد حجم الخسائر.

ولهذا، فإن التمويل البديل لا ينبغي أن يكون بابًا مفتوحًا لإنقاذ جميع الشركات، وإنما أداة لتمويل المشروعات القابلة للاستمرار وفق تقييم مستقل ومعايير معلنة.

الشركات المتعثرة.. لماذا لا يصلح لها علاج واحد؟

عندما نتحدث عن الشركات المتعثرة، فإننا لا نتعامل مع حالة اقتصادية واحدة. فهناك شركة تمتلك مشروعًا جيدًا، لكنها تواجه فجوة سيولة بسبب ارتفاع مفاجئ في التكلفة. وهناك شركة توسعت في إطلاق المشروعات بوتيرة تفوق قدرتها التمويلية. وهناك شركة تعاني ضعفًا في المبيعات أو خللًا في التسعير أو إدارة غير كفؤة. كما توجد حالات قد تتطلب تحقيقًا قانونيًا ومحاسبيًا لتحديد المسؤوليات وحماية حقوق العملاء.

الخلط بين هذه الحالات يضر بالسوق؛ لأن فرض قواعد موحدة لمعالجة التعثر قد يؤدي إلى إنقاذ شركات غير قابلة للاستمرار، أو إلى ترك مشروعات قابلة للإنقاذ تواجه التوقف بسبب غياب التمويل.

ولذلك، فإن تطبيق حساب الضمان ينبغي أن يتزامن مع نظام لتصنيف المشروعات والشركات وفقًا لملاءتها المالية، والتزاماتها القائمة، ونسبة الإنجاز، والتكلفة المتبقية، والقدرة على توليد تدفقات نقدية مستقبلية. ويجب أن يكون التقييم على مستوى المشروع، لا على مستوى الشركة وحدها؛ لأن الشركة الواحدة قد تمتلك مشروعًا قابلًا للاستكمال وآخر يعاني خللًا جوهريًا.

وبناءً على هذا التقييم، يمكن تحديد مسار المعالجة: تمويل إضافي مشروط، أو إعادة هيكلة للالتزامات، أو إدخال شريك، أو نقل التنفيذ إلى مطور آخر وفق ضمانات قانونية، أو اتخاذ إجراءات تسوية الحقوق إذا تعذر الاستكمال.

بهذه الطريقة، يصبح الهدف هو إنقاذ القيمة الاقتصادية القابلة للإنقاذ، لا حماية نموذج أعمال فاشل من التغيير، ولا معاقبة مشروع قابل للاستمرار بسبب تعثر بقية محفظة الشركة.

الاختبار الأصعب: ماذا يحدث إذا توقفت المبيعات الجديدة؟

لعل السؤال الأكثر كشفًا لصلابة النموذج التمويلي هو: هل يستطيع المشروع الاستمرار في التنفيذ إذا تباطأت المبيعات الجديدة لفترة معقولة؟

لا يعني ذلك افتراض توقف المبيعات بالكامل أو تجاهل دورها في تمويل التطوير، وإنما اختبار قدرة المشروع على مواجهة فترة أقل من المستهدفات. فإذا كانت كل مرحلة إنشائية تعتمد على إطلاق مرحلة بيع جديدة لتوفير السيولة اللازمة، فإن المشروع يصبح أكثر تعرضًا لتقلبات السوق، وقد تنتقل آثار تراجع الطلب إلى جدول التنفيذ بصورة مباشرة.

أما إذا كانت خطة التمويل تحدد بوضوح المبالغ المطلوب توفيرها، ومصادرها، وتوقيتاتها، والاحتياطي المتاح لمواجهة تغير التكلفة، فإن المشروع يكون أكثر قدرة على امتصاص الصدمات.

وهنا يمكن بناء اختبار تمويلي إلزامي قبل إطلاق المشروعات، يتضمن سيناريو أساسيًا للتنفيذ، وسيناريو ضاغطًا يتضمن تباطؤ التحصيل وارتفاع التكلفة، وسيناريو أشد صعوبة يختبر قدرة المشروع على الاستمرار في ظل ضغوط متزامنة. ويجب ألا يتحول هذا الاختبار إلى نموذج حسابي شكلي، بل أن يرتبط بخطة فعلية لتوفير التمويل الإضافي أو تعديل مراحل التنفيذ عند الحاجة.

كما ينبغي أن تتضمن المتابعة الدورية مقارنة بين التكلفة المعتمدة والتكلفة المتوقعة حتى التسليم، وبين الأموال المتاحة والالتزامات المستحقة، مع مؤشرات إنذار مبكر تكشف الاختلال قبل أن يتراكم.

وبذلك، لا تصبح الرقابة مجرد مراجعة لما حدث، بل وسيلة لاكتشاف ما قد يحدث، والتدخل قبل أن يتحول العجز المتوقع إلى تعثر فعلي.

ما الذي ينبغي أن تفعله مصر؟

إن النموذج المناسب للسوق المصرية لا يقوم على نقل تجربة خارجية بحذافيرها، ولا على فرض قيود مالية لا تراعي طبيعة دورة التطوير العقاري. بل يقوم على منظومة متكاملة تبدأ من اعتماد مشروع ذي جدوى واضحة، وتمر بفصل أمواله، وربط الصرف بالإنجاز، وتقييم المخاطر، وتوفير التمويل المكمل، وتنتهي بآلية فعالة للتعامل مع التعثر.

ويجب أن تتدرج قواعد التطبيق وفق طبيعة المشروعات، مع وضع متطلبات واضحة للمشروعات الجديدة، وفترة انتقالية مدروسة للمشروعات القائمة، تراعي الالتزامات التعاقدية ومصادر التمويل السابقة. كما يجب تحديد مسؤوليات المطور والبنك والجهة الفنية والجهة الرقابية، حتى لا تتحول تعددية الأطراف إلى بطء في القرارات أو تضارب في المسؤوليات.

ومن الضروري كذلك أن تتوافر للمشتري معلومات كافية عن تقدم المشروع، وأن تُتاح للجهات الرقابية بيانات دقيقة عن التحصيل والإنفاق والالتزامات والتكلفة المتبقية. فغياب المعلومات يجعل اكتشاف الخلل أكثر صعوبة، بينما يساعد الإفصاح المنضبط على تحسين القرارات قبل أن تتفاقم الأزمة.

والأهم من ذلك كله أن يُقاس نجاح الإصلاح بمؤشرات حقيقية، تشمل الالتزام بمواعيد التسليم، ونسب الإنجاز مقارنة بالخطط المعتمدة، وحجم الفجوات التمويلية التي جرى اكتشافها مبكرًا، وسرعة معالجة المشروعات المتعثرة، ومدى حماية حقوق المشترين. أما عدد الحسابات التي فُتحت أو القواعد التي صدرت، فلا يكفي وحده للحكم على نجاح التجربة.

الإصلاح الحقيقي يبدأ قبل تحصيل أول قسط

إن النقاش حول حساب الضمان يمثل فرصة لإعادة التفكير في فلسفة التمويل العقاري بأكملها. فبدلًا من أن ننتظر ظهور التعثر ثم نبحث عن وسيلة لحماية الأموال المتبقية، ينبغي أن نبدأ من مرحلة تصميم المشروع، ونسأل عن قدرته على تمويل دورة حياته كاملة، ومدى تحمله لتغيرات السوق، ومصادر السيولة التي سيعتمد عليها، والإجراءات التي ستُتخذ إذا تجاوزت التكلفة تقديراتها أو انخفض التحصيل عن المستهدف.

إن حماية أموال المشتري لا تبدأ فقط عند إيداعها في الحساب، وإنما تبدأ قبل ذلك، عندما يُسمح بإطلاق مشروع يستند إلى خطة تمويل قابلة للاختبار، وتكلفة محسوبة بواقعية، وجدول تنفيذ متسق مع الموارد المتاحة، وآلية واضحة للتعامل مع المخاطر.

فإذا كان حساب الضمان ينظم حركة المال، فإن التخطيط التمويلي يحدد كفايته، والرقابة الفنية تتحقق من توظيفه، والتمويل البديل يتيح معالجة الفجوات القابلة للعلاج، ونظام إعادة الهيكلة يحمي القيمة الاقتصادية للمشروعات التي تتعرض للتعثر.

هذه هي المنظومة التي يمكن أن تنقل السوق من إدارة الأزمات إلى الوقاية منها، ومن الاعتماد المفرط على التدفقات النقدية المستقبلية إلى بناء مشروعات أكثر قدرة على الوفاء بالتزاماتها.

وفي النهاية، لا ينبغي أن يكون السؤال: أين نضع أموال المشتري؟ بل: كيف نضمن أن يكون لكل مشروع نموذج تمويلي قادر على إكماله، حتى عندما لا تسير السوق وفق التوقعات؟

فالمشتري لا يحتاج إلى حساب مستقل فحسب، وإنما يحتاج إلى مشروع يستطيع الوصول إلى التسليم. والمطور الجاد لا يحتاج إلى إعفائه من الرقابة، بل إلى منظومة تمويل عادلة تتيح له تنفيذ مشروعه دون أن يضطر إلى تعريض مشروعات أخرى للخطر. أما السوق، فلا يحتاج إلى مزيد من المبيعات وحدها، بل إلى نمو يستطيع تمويل نفسه والوفاء بالتزاماته.

إن الإصلاح الحقيقي لصناعة التطوير العقاري لا يبدأ من الحساب الذي تُودع فيه الأموال، بل من المعادلة التي تضمن أن تكون هذه الأموال، مع مصادر التمويل الأخرى، كافية لإنجاز ما تعاقدت الشركة على تنفيذه. فحين تصبح القدرة على التسليم أساس القرار الاستثماري، لا مجرد وعد تسويقي، نكون قد بدأنا بالفعل في بناء سوق عقاري أكثر انضباطًا واستدامة.